Batalia o własność

Posiadanie samochodu jest źródłem wielu satysfakcji, ale może też stać się przyczyną niezliczonych kłopotów, wydatków i utrapień. Doświadczyła tego na sobie grupa 14 członków Bocheńskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Początkowo swoje pojazdy trzymali w garażach na terenie wynajmowanym od ZS nr 1, tzw. "Mechanika".

Kiedy dostali wypowiedzenie, Spółdzielnia wydzierżawiła im grunt przy ulicy Legionów Polskich, gdzie mogli postawić swoje garaże, wykonane w technologii stalowej, szkieletowej. Teren – dodajmy- skrajnie zaniedbany, istne wysypisko gruzu i śmieci. Zmotoryzowani spółdzielcy uporządkowali go własnym sumptem, za własne pieniądze wylali też fundamenty i ustawili szeregowo garaże. Ten krótki opis sugerowałby, że wszystko poszło jak z płatka! Nic podobnego! Zanim można było swoje samochody zamknąć bezpiecznie w czterech ścianach, trzeba było uzyskać pozwolenie na budowę, zatrudnić inspektora nadzoru i wreszcie po wybudowaniu, uzyskać pozwolenie na użytkowanie, a nawet – pomalować dachy na jednolity kolor, bo mieszkańcy sąsiednich bloków skarżyli się, że razi ich odblask słońca. Nic dziwnego, że po takim nakładzie sił i środków użytkownicy garażów zapragnęli je przejąć na własność wraz z gruntem, na którym są posadowione. Taką możliwość daje im ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych – zarówno ta z grudnia 2000 roku jak i znowelizowana, która weszła w życie 31 sierpnia 2007.

Batalia o przejęcie garaży zaczęła się 11 maja 2006 roku, kiedy to każdy z osobno z grupy „garażowców” złożył do Zarządu Spółdzielni wniosek, w którym żądają „zawarcia ze mną przez Spółdzielnię umowy notarialnej, której treścią będzie przeniesienie przez Spółdzielnię na mnie prawa własności tych lokali, w ten sposób, że moje prawo odrębnej własności tych lokali będzie jednocześnie związane z: 1.prawem własności do nieruchomości obejmującej budynek, w którym ustanawia się dla mnie prawo odrębnej własności lokalu (…)”. Jednym zdaniem spółdzielcy pragnęli przejąć na własność (wraz z prawem dziedziczenia) nie tylko swoje garaże ale też grunt, na którym stoją. Wniosek taki składano trzykrotnie – bez rezultatu, mimo, że ustawa mówi: „Na pisemne żądanie najemcy lokalu użytkowego, w tym garażu, (...), który poniósł w pełni koszty budowy tego lokalu albo ponieśli je jego poprzednicy prawni, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tą osobą umowę przeniesienia własności tego lokalu po dokonaniu przez najemcę spłaty z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej oraz spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu”. Sprawa stanęła przed sądem Wydziałem Cywilnym Sądu Rejonowego w Bochni. Na rozprawie, która odbyła się 27 listopada 2007 najbardziej palącym problemem okazała się kwestia: czy garaż – wykonany w technologii szkieletowej z elementów stalowych jest budynkiem, a zatem nieruchomością czy też nie. Sędzia Anna Migdał podzieliła zdanie Zarządu Spółdzielni, reprezentowanej przez radcę Tomasza Miśkowicza, że „blaszany” garaż, który można łatwo odkręcić od fundamentów i przenieść w inne miejsce nie jest budynkiem, a zatem nie stosują się do niego prawo o nieruchomości. Wręcz przeciwnie, zostały one przez sędzinę zaszeregowane do grupy ruchomości, co postawiło je w jednym rzędzie z np. samochodami. Pozew zbuntowanych spółdzielców został oddalony. Zasądzono od nich zwrot kosztów postępowania, a także – kosztów zastępstwa procesowego dla radcy prawnego. (Nawiasem mówiąc, taki zbiorowy pozew jest nie lada kąskiem dla przedstawicieli procesowych. Wszyscy bowiem powodowie złożyli do sądu jednobrzmiące pozew. Radca prawny sporządził jedną odpowiedź i przekazał każdemu ze skarżących. Ale mimo to każdy ze spółdzielców musiał zapłacić zwrot kosztów przedstawicielstwa procesowego! Minimalna kwota w takim wypadku to 600 zł. Na szczęście sędzia wykazała się zdrowym rozsądkiem i zmniejszyła tę sumę o połowę. Kiedy się jednak przemnoży 14 razy 300 zł łatwo okaże się, że radca prawny za udział w takim postępowaniu i napisanie jednego pisma może sobie wystawić nie tylko garaż, ale nawet fontannę z wodotryskiem!).

Spółdzielcy nie złożyli broni i odwołali się do Sądu Okręgowego w Tarnowie. Żądali nie tylko przeniesienia na nich prawa własności nieruchomości ale też uchylenia narzuconych przez sąd w Bochni opłat. Niestety, wszyscy zainteresowani, oprócz jednej osoby nie zmieścili się w prawem przewidzianych terminach. Zmusiło to sędziego Wiesława Zachara do oddalenia powództwa. Niemniej tarnowski sędzia odniósł się w swoim uzasadnieniu do meritum sprawy. Przed wszystkim – nie podzielił bocheńskiej opinii, że garaż-blaszak nie jest budynkiem, a co za tym idzie – że łącznie z gruntem, na którym stoi nie stanowi nieruchomości. Wywodząc swoje zdanie z przepisów Kodeksu Cywilnego a także prawa budowlanego dowiódł, że jest inaczej. Budynkiem bowiem, w myśl przepisów jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Nikt nie miałby żadnych wątpliwości, że taki np. supermarket „Cold” jest budynkiem. Tymczasem jest on zbudowany wedle identycznej technologii co garaże na Legionów Polskich: metalowa konstrukcja przytwierdzona do fundamentów za pomocą śrub. Jedyna różnica to wielkość. Sędzia Zachara dowodzi, że sporne garaże są związane z gruntem, na którym stoją zarówno w aspekcie technologicznym jak i funkcjonalnym. „W aspekcie funkcjonalnym – czytamy - na trwałe związanie garażu z gruntem wskazuje w szczególności treść łączącej strony umowy najmu, która zawiera postawienia, na podstawie których można sądzić, że posadowione na spornej działce garaże nie mogą zostać zdemontowane i zabrane przez strony tej umowy po jej rozwiązaniu; co więcej, przyznaje ona im uprawnienie do tego, by wskazać osoby, które po rozwiązaniu umów będą użytkować te obiekty. A więc już intencją umawiających się stron - co nie jest pozbawione znaczenia - było uczynienie z przedmiotowych garaży obiektów w trwały sposób związanych z gruntem, a nie tylko mających charakter tymczasowy.” Gdyby przyjąć zapatrywanie Spółdzielni, że skarżący są najemcami jedynie gruntu, a nie gruntu wraz z garażami – dałoby to asumpt do praktyki omijania prawa. Sędzia przypomniał również, że ustawa o prawie spółdzielczym zobowiązuje Zarząd do przekazania prawa własności w podobnych wypadkach, o ile zainteresowana osoba tego zażąda. Jednym słowem – racja jest po stronie skarżących. Zachęceni taką opinią Sądu Okręgowego nasi spółdzielcy ponownie wystąpili do Zarządu o uznanie swoich praw. Dostali jednozdaniową odprawę: „W odpowiedzi na wniosek z dnia 25 maja 2008 roku (...) Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej w Bochni informuje, że nie znajduje podstawy prawnej do uwzględnienia tego wniosku”. Koniec, kropka.

• Sędzia w Tarnowie powiedział nam – relacjonują powodowie – że Spółdzielnia powinna załatwić naszą sprawę i że teraz można to zrobić bez dodatkowych kosztów. Ale jeśli Zarząd będzie się upierał przy swoim, to sąd wyda odpowiednie decyzje, a wtedy trzeba będzie powołać biegłych rzeczoznawców i za wszystko będzie musiała zapłacić spółdzielnia. Czyli my wszyscy, ale też ludzie, którzy nie mają tutaj garaży a nawet nie mają samochodów. Dlaczego ktoś ma płacić za nasze garaże?

Podobne pytanie chcieliśmy zadać prezesowi SM, Stanisławowi Murzynowi. Niestety, nie bardzo chciał z nami rozmawiać, zasłaniając się okolicznością, że sprawa jest po pierwsze - jeszcze w toku, a po drugie – nie na telefon. – Dlaczego nie na telefon? – zapytaliśmy. – Czy wiąże się z tym jakaś tajemnica? Prezes wyraził jednak swoją opinię, że, jego zdaniem – na przeszkodzie uwłaszczeniu stoi fakt, że użytkownicy garażów jedynie dzierżawią grunt, na którym one stoją. – W ten sposób musielibyśmy uwłaszczyć np. właścicieli kiosków na naszym terenie!
- Jak myślicie państwo- zapytaliśmy „garażowców” – dlaczego Zarząd nie chce wobec was zrobić tego, do czego obliguje go ustawa?

- Z pewnością chodzi o pieniądze! Taki teren pod garaż to łakomy kąsek, można go wystawić na przetarg i zyskać dużo więcej niż my płacimy za wynajem. Dlatego Spółdzielnia nie chce się pozbywać tego gruntu.
Decyzje w sprawie uwłaszczenia spółdzielców mają zapaść za trzy miesiące.

eb